Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG
Gemäß § 21 EStG sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des BGB über Grundstücke unterliegen wie beispielsweise dem Erbbaurecht oder dem Mineralgewinnungsrecht.
Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG gehören auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen.
Auch Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG.
Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen sind auch dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG, wenn die Einkünfte im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- und Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war.
Bestimmung der Einnahmen als Grundvoraussetzung
Um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bestimmen zu können, müssen zunächst die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bestimmt werden. Denn erst die Differenz aus Einnahmen und Werbungskosten ergibt die Einkünfte im Sinne des § 21 EStG.
Insbesondere die Einnahmen, welche der Steuerpflichtige aus der Nutzungsüberlassung von Grundstücken des Privatvermögens erzielt, gehören gemäß § 21 I Nr. 1 EStG zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Achtung bei Grundstücken im Betriebsvermögen - Subsidiaritätsprinzip gemäß § 21 III EStG beachten!
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die anderen Einkunftsarten zuzurechnen sind, gehören nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Hier ist streng das sogenannte Subsidiaritätsprinzip des § 21 III EStG zu beachten.
Gehört also beispielsweise ein vermietetes oder verpachtetes Grundstück zum Betriebsvermögens eines Gewerbetreibenden im Sinne des § 15 EStG, so sind die Einnahmen aus dieser Vermietung und Verpachtung Einnahmen gemäß § 15 EStG und nicht gemäß § 21 EStG.
Hauptfall - Grundstücke des Privatvermögens
Insbesondere die Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien, die sich im Privatvermögen des Steuerpflichtigen befinden, gehören zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 I Nr. 1 EStG.
Unproblematisch - Privatgrundstück wird in vollem Umfang vermietet oder verpachtet
Werden Grundstücke des Privatvermögens vollständig an Dritte vermietet oder verpachtet, so liegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG vor. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden dann als Differenz aus den Einnahmen und den Werbungskosten errechnet.
Problematisch - Gemischte Nutzung eines Privatgrundstücks
Probleme bereiten in Theorie und Praxis diejenigen Fälle, in denen ein Privatgrundstück teilweise vermietet oder verpachtet und teilweise auch selbst bewohnt und genutzt wird. Eine solche gemischte Nutzung impliziert eine steuerrechtliche Aufteilung.
Für den an Dritte vermieteten oder verpachteten Teil liegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG vor. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung errechnen sich hierbei als Differenz der Einnahmen und den Werbungskosten.
Der selbst genutzte oder bewohnte Teil des Privatgrundstücks erzeugt keine Einnahmen. Damit liegen für diesen Teil des Privatgrundstücks auch keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG vor.
Einnahmen - Legaldefinition des § 8 I EStG beachten
Gemäß § 8 I EStG sind Einnahmen im Sinne des Einkommensteuerrechts alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Steuerpflichtigen im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 I 1 Nr. 4 bis 7 zufließen.
Damit sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung letzten Endes alle Einnahmen, die einem Vermieter beziehungsweise Verpächter aus der Nutzungsüberlassung des Grundstücks an Dritte zufließen.
Zu diesen Einnahmen gehören insbesondere:
- Vereinnahmte Umsatzsteuer
- Erstattete Umsatzsteuer
- Verrechnete Umsatzsteuer
- Mieteinnahmen für Wohnungen bei ortsüblicher Überlassung
- Mieteinnahmen für andere Räume, die nicht Wohnzwecken dienen
- Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre beziehungsweise auf ein Kalenderjahr entfallende Mietvorauszahlungen
- Einnahmen aus Vermietung von Grund und Boden für beispielsweise Kioske, Garagen, Werbeflächen etc.
- Einnahmen aus Umlagen wie Müllabfuhr, Zentralheizung, Wassergeld, Flur- und Kellerbeleuchtung etc.
§ 21 II EStG beachten - Ortsübliche Miete
Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.
Die steuerlich relevante vereinnahmte Miete errechnet sich aus der Summe der Kaltmiete zuzüglich der gezahlten Umlagen des Mieters für die Überlassung der Wohnung zu Wohnzwecken. Ist die vereinnahmte Miete niedriger als 66 % der ortsüblichen Miete, so wird der vereinnahmte Betrag als Einnahme angesetzt, während die Werbungskosten jedoch anteilig gekürzt werden.
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