Nebenabreden Grundstückskaufvertrag

§ 311b BGB - Nebenabreden beim Grundstückskaufvertrag

Gemäß § 311b I 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung im Sinne des § 128 BGB. 

Grundsätzlich erstreckt sich dieses Formerfordernis auf das gesamte Rechtsgeschäft inklusive aller Abreden und Nebenabreden. Somit wird der gesamte Inhalt des Vertrages, so wie er von den Parteien gewollt ist, auch dem Formzwang gemäß § 311b I 1 BGB in Verbindung mit § 128 BGB unterstellt. 

Nebenabrede § 311b BGB - Beispiel

Sichert der Verkäufer eines Grundstücks dem Käufer beispielsweise zu, dass das Grundstück eine bestimmte Beschaffenheit aufweist oder das vermietete Wohnhaus einen bestimmten Mindestertrag an Mietzinsen erwirtschaftet, dann sind solche Nebenabreden zum eigentlichen Grundstückskauf formbedürftig. 
Ohne die Einhaltung dieser Form sind die Nebenabreden gemäß § 311b I 1 BGB i. V. m. § 128 BGB i. V. m. § 125 BGB unwirksam. 

Nichtigkeit der Nebenabrede - Rechtsfolgen für den Hauptvertrag

Da die Nebenabrede Teil des gesamten Vertrages ist, richtet sich die Rechtsfolge bei Fehlen einer diesbezüglichen vertraglichen Vereinbarung nach dem Gesetz. Gemäß § 139 BGB ist bei teilweiser Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts das gesamte Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. 

Ist die Nebenabrede also für die Parteien wesentlich, so dass sie den Hauptvertrag ohne die Nebenabrede nicht oder jedenfalls nicht so geschlossen hätten, so ist der gesamte Kaufvertrag gemäß § 139 BGB unwirksam.

Heilung möglich, § 311b I 2 BGB

Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird gemäß § 311b I 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach wirksam, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. 

Damit kann auch der Formverstoß im Rahmen der Nebenabrede geheilt werden. Der Hauptvertrag ist dann wirksam. Dies gilt erst recht für die unwirksame Nebenabrede. 

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