Unterverbriefung Fall - Schwarzkauf Beispiel

Unterverbriefung - Schwarzkauf - Definition

Die Unterverbriefung, auch "Schwarzkauf" genannt, ist ein Tatbestand, bei welchem Käufer und Verkäufer eines Grundstückskaufs nach außen im objektiven Tatbestand ihrer Willenserklärungen einen geringeren Kaufpreis vereinbaren als sie subjektiv im Rahmen ihres Geschäftswillens wirklich wollen. 

Unterverbriefung - Schwarzkauf - Hintergrund

Im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages fallen unter anderem Notargebühren und Grunderwerbsteuern an. Die Höhe dieser Kosten richtet sich nach dem Kaufpreis. Indem die Parteien des Grundstückskaufvertrages nach außen hin einen geringeren Kaufpreis angeben, als sie tatsächlich wollen, beabsichtigen sie eine Ersparnis bei den Notargebühren und Grunderwerbsteuern. 

Unterverbriefung - Schwarzkauf - Beispiel

V verkauft K sein Grundstück. Der Kaufvertrag wird gemäß § 311b I 1 BGB i. V. m. § 128 BGB i. V. m. §§ 1 ff. Beurkundungsgesetz notariell beurkundet. Um Notargebühren und Grunderwerbsteuern zu sparen, lassen V und K statt des zwischen ihnen tatsächlich gewollten Kaufpreises in Höhe von 500.000 EUR lediglich einen Kaufpreis von 250.000 EUR beurkunden. 

Unterverbriefung - Schwarzkauf - Rechtsfolgen

Der nach außen hin nur zum Schein abgeschlossene Kaufvertrag über den geringeren Kaufpreis ist als Scheingeschäft gemäß § 117 I BGB unwirksam. Das verdeckte Rechtsgeschäft in Form des tatsächlich vom Geschäftswillen der Parteien gedeckten Kaufvertrages über den höheren Kaufpreis ist gemäß § 117 II BGB grundsätzlich wirksam. Allerdings fehlt insoweit die notwendige notarielle Beurkundung gemäß § 311b I 1 BGB i. V. m. § 128 BGB i. V. m. §§ 1 ff. Beurkundungsgesetz. Dieser verdeckte Kaufvertrag ist damit gemäß § 125 I BGB wegen Verstoßes gegen die Formvorschrift unwirksam. Eventuell ist aber eine Heilung im Sinne des § 311b I 2 BGB möglich. 

Unterverbriefung - Schwarzkauf - Beispiel - Lösung

Für den obigen Fall bedeutet dies, dass der Kaufvertrag zwischen V und K zum Kaufpreis von 250.000 EUR als Scheingeschäft gemäß § 117 I BGB nichtig ist. Der verdeckte Kaufvertrag mit einem Kaufpreis in Höhe von 500.000 EUR ist gemäß § 117 II BGB grundsätzlich wirksam. Allerdings fehlt insoweit die notwendige notarielle Beurkundung gemäß § 311b I 1 BGB i. V. m. § 128 BGB i. V. m. §§ 1 ff. Beurkundungsgesetz. Dieser verdeckte Kaufvertrag über 500.000 EUR ist damit gemäß § 125 I BGB wegen Verstoßes gegen die Formvorschrift unwirksam. Eine Heilung im Sinne des § 311b I 2 BGB kommt im vorliegenden Fall nicht in Betracht.

Unterverbriefung - Schwarzkauf - Heilung

Beim Schwarzkauf kommt gemäß § 311b I 2 BGB eine Heilung in Betracht. Liegen die Voraussetzungen vor, so wird der Kaufvertrag mit Auflassung und Eintragung wirksam. Die Heilung des verdeckten Kaufvertrages erstreckt sich dann auf den gesamten Inhalt des verdeckten Kaufvertrages. Geheilt wird dabei aber lediglich die Formnichtigkeit. Eventuelle andere Unwirksamkeitsgründe sind daher weiterhin zu bedenken. Bei Heilung der Formnichtigkeit wird der formnichtige Kaufvertrag wirksam. Damit wird der eigentlich gewollte Kaufpreis, also der verdeckte Kaufpreis, durch die Heilung der Form zum wirksamen Vertragsinhalt. Damit kann der Verkäufer dann vom Käufer auch den höheren Kaufpreis rechtlich wirksam verlangen.


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